Principais aspectos que devem ser observados pelo síndico, logo após a entrega do empreendimento pela construtora.
Inicialmente cumpre ressaltar que, após a entrega do empreendimento, o condomínio somente será instituído depois da realização da Assembleia Geral de Instalação. Nesse sentido, todos os titulares (proprietários) serão convocados e deverão constar no edital, a eleição do síndico, subsíndico e dos conselheiros (a eleição destes dependerá da convenção de cada edifício) e a apresentação e aprovação da previsão orçamentária para fazer frente às despesas do condomínio, por consequência a definição da taxa condominial.
A advogada, especialista em Direito Condominial Daniela Mota, destaca que os condôminos devem tomar ciência da convenção do condomínio antes da realização da primeira AGI (Assembleia Geral de Instalação), e requerer, a um advogado especializado em condomínios, a atualização desse documento, pois poderão rever e inserir cláusulas condizentes com a necessidade e realidade destes, bem como verificar os contratos realizados pela construtora, no que tange ao empreendimento condominial. Assim, as alterações poderão ser feitas nessa primeira Assembleia, desde que conste no edital de convocação, com o quórum necessário.
Por conseguinte, após a assinatura da ata, pelo presidente e secretário, com sua publicação, e levada a conhecimento de todos, o condomínio estará instituído e poderá requerer o número de inscrição do CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), passando a ter representatividade com a eleição de síndico, contratar funcionários, abrir conta bancária contratar seguro obrigatório, efetuar compras de equipamento para as áreas comuns, dentre outros.
Ainda, o síndico eleito deverá ficar atento ao receber o condomínio, pois o primeiro ano demandará muitos ajustes e cuidados para o bom funcionamento do empreendimento, já que a ausência da entrega de documentação e a falha na vistoria de entrega do prédio, poderão gerar consequências incalculáveis e um alto prejuízo financeiro, para os condôminos, nesses termos a advogada Daniela Mota, reitera a importância da assessoria jurídica especializada para condomínios.
Logo, o síndico será responsável por receber as áreas comuns dos condomínios e será efetuada a vistoria dessas áreas com o mesmo, utilizando-se o Termo de Vistoria das Áreas comuns, verificando se as especificações constantes no Memorial Descritivo foram atendidas, e se há vícios aparentes de construção.
Desta feita, o síndico deve ater-se aos prazos e garantias da obra para requerer o que lhes é de direito, caso necessário, e realizar as manutenções periódicas do prédio, estabelecidas no “manual do síndico/proprietário” entregue com o empreendimento, sob pena de perda das garantias.
Noutro norte, poderá haver a recusa na implantação do condomínio (AGI) , no caso do empreendimento: (1) não estar em condições de habitabilidade; (2) se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas;(3) ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado, a assembleia, por maioria dos votos presentes, pode se recusar a instalar o condomínio.
Por consequência, a não instalação do condomínio impede o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá elegido seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).
De outro modo, após a entrega do empreendimento há a fase de adaptação dos condôminos e nesse momento a atenção do síndico deve ser redobrada, diante das possíveis avarias decorrentes das reformas nas unidades e mudanças o que pode gerar uma dificuldade na gestão do condomínio.
Finalmente, na entrega do empreendimento a construtora apresenta um regimento interno padrão que poderá sofrer alterações mediante agendamento de uma nova assembleia para fazer as devidas adequações, com o quórum de maioria mais um à título de segurança jurídica, pois este deve se pautar na realidade da vivência condominial.
Observa-se, que ao adquirir uma unidade em um condomínio em construção a maior preocupação do futuro morador é se a entrega ocorrerá dentro do prazo previsto. Porém, a entrega do prédio não está somente condicionada ao término da obra, como verificamos no decorrer do presente artigo.
Cumpre ressaltar que um advogado especialista nessa fase de implantação é de suma importância para resguardar os interesses do condomínio e conferir maior segurança jurídica a esse procedimento. Ademais, deve haver também a presença de um engenheiro para fiscalizar as áreas comuns e analisar se a entrega dessas áreas estão dentro dos parâmetros construtivos legais e contratado com a construtora.
Concluindo, seguem as indicações das documentações básicas administrativas, as quais o síndico deve exigir da construtora: Manual do Proprietário, Alvará de Construção, Auto de Conclusão, Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB), Selo dos extintores, Relatório de Inspeção dos elevadores com Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável, Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA), Certificação de limpeza e análise química referente à limpeza dos reservatórios, Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras, Notas fiscais de máquinas e equipamentos instalados para fins de garantia.
Por fim, as Documentações Técnicas: Projeto Aprovado, Projeto de Sondagem, Projetos de Fundações, Contenções, cortinas e arrimos, Projetos de Estruturas, Projeto de Instalações Prediais (Instalações Hidráulico Sanitárias e de água pluviais, instalações de gás, Instalações elétricas, de telefonia, e de para raios (SPDA) instalação de ar condicionado).
Segundo a advogada é fundamental que a vistoria seja bastante criteriosa, afinal este é um bom momento para questionar a construtora a ocorrência da falta de algum item, por isso a importância da vistoria ocorrer no máximo na semana seguinte à entrega do empreendimento.
Diante de todo o exposto, logo após a entrega do empreendimento o síndico eleito terá a árdua tarefa de gerir o condomínio, dentro dos limites legais, observando os seus direitos e obrigações, além de Leis esparsas, regras de convivência e documentos que resguardam segurança e boa vivência condominial.
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