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Advocacia e o Direito Condominial
O reconhecimento do advogado especializado em todo Brasil nesse ramo do direito, principalmente durante o período de Pandemia.
A vida condominial num sentido amplo está sendo impactada por mudanças que ao longo do tempo se tornarão definitivas, diante dessa fase crítica que estamos vivenciando pelos acontecimentos drásticos e inesperados. De uma maneira geral os tempos atuais importam em grandes desafios ao funcionamento dos condomínios edilícios, especialmente no que tange às limitações ao exercício do direito de propriedade, à atuação do síndico, os poderes que lhe são conferidos na administração do condomínio no momento de crise e a forma de realização das assembleias condominiais reconhecidamente necessárias a seu bom e democrático funcionamento.
Dr. Anderson Machado, advogado e especialista em Direito Condominial e Imobiliário destaca que, nesse período nunca se ouviu falar antes na história dos condomínios sobre um tema do direito que se faz presente no dia a dia e de extrema importância e agora mais do que nunca conhecido por todos, chamado de “Direito de Vizinhança”. Na prática se tornou dentro da seara do Direito Condominial como o direito mais citado por todos os operadores do direito que atuam nessa área, e que diante da sua força se tornou mais do que nunca uma referência diante da limitação imposta pelo nosso ordenamento jurídico, em relação ao direito de propriedade no que tange aos seus inúmeros aspectos, de forma mais direta nos pontos que envolvem saúde, sossego e segurança, ora devidamente conceituado pelo artigo 1.277 do CC/02 que aduz:
O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha.
Acredito que nada vai voltar a ser 100% como era antes! No cenário brasileiro nunca se falou tanto a palavra condomínio, como nestes últimos meses. Decretos Municipais, Estaduais, Orientações da OMS, Normas, Projetos de Lei (PL 1.179/2020), Lei (14.010/2020), até mesmo a declaração e entendimento do Presidente da República quando citou os limites do síndico, em sua atuação e com isso no capítulo de Condomínios vetou o artigo 11 da referida Lei. Afirmou que, era contra pois estabelecia nesse artigo, em outras palavras é claro uma forma de super poderes para os síndicos.
Diversas situações por conta da pandemia alterou a administração nos condomínios em todo Brasil, no dia a dia da vida condominial, dentre essas podemos destacar: A) A necessidade de implantação da Assembleia Condominial por meio Virtual e Tele presencial; B) Os poderes e limitações conferidos aos síndicos no que tange aos fechamentos de áreas comuns; C) Decisões em relação a higienização das áreas comuns; D) Novas regulamentações que impactam diretamente na saúde e segurança dos moradores, no que tange, a mudanças, e serviços de entrega de encomendas e delivery; E) Reformas e obras em condomínios; F) Novas formas de comunicação entre moradores e o membros da administração com uso direto da tecnologia; G) Mudanças comportamentais entre moradores diante da regras mais rígidas de convivência, principalmente nos aspectos sanitários diante de novas etiquetas, cuidados redobrados com higiene e mudanças em relação a solidariedade entre os vizinhos; H) Comunicação e transparência foram bem mais demandados e recorrentes na seara condominial principalmente pelo síndico e gestores; I) Capacitação e treinamento de funcionários de forma mais intensa; J) Olhar mais direcionando e preocupação de todos os moradores em relação a violência doméstica, visto que nesse tempo de pandemia houve um aumento considerável de casos nos condomínios; L) maior controle do planejamento financeiro e orçamentário diante a imprevisibilidade dos acontecimentos, dentre outros.
Outrossim, diante de tantas mudanças e alterações no dia a dia da vida condominial, que estão sendo impostas aos síndicos, gestores, condôminos e prestadores de serviços, sejam envolvidos de forma direta ou indireta, a figura do Advogado especializado no Direito Condominial se tornou imprescindível.
E aqui deixo uma pergunta aos senhores leitores diante do momento que estamos vivendo. Qual a principal diferença na visão dos moradores e administradores em relação a orientação e atuação do Advogado especializado em Direito Condominial e um Advogado que atua em outras áreas?
Primeiramente assessoria jurídica especializada em condomínios deve ter conhecimento do dia a dia dos condomínios em seus aspectos práticos, e conhecimento amplo nas diversas áreas do Direito Cível (Imobiliário/Condominial/Contratual), Trabalhista, Ambiental, Criminal, Execução, Tributária, Previdenciária, dentre outras). O advogado precisa conhecer profundamente o condomínio para o qual advoga, de forma que suas orientações sejam tecnicamente perfeitas e ao mesmo tempo atendam aos anseios daquela comunidade. Outro ponto muito importante que não se deve pautar somente pelo litigioso, ou seja, quando já existe um conflito em andamento, mas também pela forma preventiva, sendo esta muitas vezes mais adequada para diversos casos evitando uma ação judicial visto que, através dessa assessoria jurídica preventiva de forma atuante, o síndico consegue trabalhar com mais segurança sempre tendo respaldo de seus advogados que iram orientá-lo da melhor forma possível, trazendo também mais conforto para os condomínios que ficarão cientes que o síndico está fazendo o melhor para todos.
Infelizmente em muitos casos o advogado só é contratado quando já existe um problema ou uma ação judicial em andamento o que pode causar muitos transtornos e desgastes, pois como sabemos estamos diante de um Judiciário moroso e em muitos casos ações que levam anos para serem julgadas, além é claro do custo muito mais elevado nesse tipo de contratação.
Assim, a atuação do advogado junto aos condomínios é muito vasta e por isso a cada dia o mercado condominial entende a importância em contratar advogados com experiência, conhecimento técnico e especializado em Direito Condominial e entende que assim como médico que tem especialistas de cada área do corpo humano e afins, os advogados também tem a sua especialidade e deve ser valorizado de acordo com seu nicho de atuação, dentre eles posso citar algumas atividades inerentes a prestação de serviços, dentre elas: orientação ao síndico de forma preventiva; analisar aspectos tributários, trabalhistas e previdenciários, analisar contratos; acompanhar reuniões; elaborar pareceres circulares, avaliar e elaborar editais de convocação e atas de assembleia; comparecer nas assembleias de condôminos quando necessário; interceder para solucionar questões de atrito entre moradores; enviar notificações; acionar a construtora por vícios ou falhas construtivas; comparecer em audiências e participar de reuniões com os prestadores de serviços, além é claro de, trabalhar a inadimplência através de uma gestão de cobrança eficiente, pois como sabemos condomínio não gera lucro e tem que pagar suas contas em dia.
Não esqueçam! Procurem uma assessoria jurídica adequada e especializada em Direito Condominial. Agradeço a atenção de todos e um grande abraço!
ANDERSON MACHADO – Advogado inscrito na OAB, Seccional do Distrito Federal; Corretor de Imóveis, Pós Graduação em Direito do Trabalho e Processual do Trabalho; Bacharel em direito com especialização em Direito Civil (Extensão em Direito Imobiliário/Condominial – OAB/DF), e Direito formado pelo Centro Universitário de Brasília – (UniCeub); Sócio Fundador do escritório Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Imobiliária; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF 2012 a 2020; Diretor Nacional do Instituto Cidades e Condomínios/SP; Membro da Comissão Especial de Direito Condominial – OAB Federal; Professor da ESA/DF ( Escola Superior de Advocacia) Palestrante nas diversas áreas de Direito Imobiliário e Condominial.
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