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Brigas entre vizinhos: o que o Síndico pode fazer?
As relações humanas são muito complexas, por isso conviver em sociedade não é uma tarefa fácil. Só quem mora em um condomínio sabe quais são as vantagens e as desvantagens de se viver nesse tipo de comunidade. A administração compartilhada, apesar de ser considerada benéfica, pode também ser um fator de discórdia entre os condôminos, por não haver um consenso em relação às questões inerentes aos espaços coletivos.
A incidência de brigas entre vizinhos é quase certa em condomínios, mas algumas ações podem minimizar a quantidade de ocorrências. Esse é um assunto de grande relevância, que será abordado no sentido de esclarecer e orientar os síndicos a como agirem quando surgirem desentendimentos entre moradores de um mesmo condomínio.
As principais causas de conflitos em condomínios são conhecidas como os cinco “Cs” cachorro, criança, cano, carro e calote. A Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, era a única Lei que determinava as normas da relação dentro de um mesmo condomínio. A partir de 2002, o novo Código Civil Lei 10.406/02, Arts. 1.331 a 1.358, substituiu os 27 artigos iniciais da lei 4.591/64.
O Art. 1.348 do Código Civil, que define as competências do síndico, dentre elas zelar pelo cumprimento da norma de conduta do condomínio, qual seja, o Regimento Interno, assim dispõe:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
[…]
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia [SIC];
Antes mesmo que aconteça um desentendimento, e para tentar minimizar algum possível conflito, o síndico deve conscientizar os moradores, por meio de informes e campanhas institucionais dentro do condomínio. Deve também esclarecer quais são os direitos e deveres de quem mora no condomínio, geralmente previsto na convenção e regimento interno, para disciplinar, colocar limites nas relações e contribuir para um ambiente de paz.
É importante também que cada morador se conscientize que a partir do momento que decide morar em um condomínio irá dividir a utilização de produtos ou serviços, principalmente as áreas comuns, com outras pessoas que possuem formações, valores e opiniões distintas.
No caso de atritos entre moradores, a primeira questão a ser analisada é saber se o síndico deve intervir. Se o problema envolve apenas duas unidades, e não houver nenhum descumprimento do regimento interno, caberá inicialmente aos próprios envolvidos resolverem entre si o desentendimento. Neste caso, se as duas partes conseguirem entrar em um consenso, será possível que cheguem sozinhos a um acordo.
Aparecendo alguma reclamação que configure descumprimento do regimento interno, em um primeiro momento, deve o síndico ouvir as partes de forma imparcial para apurar os fatos, comunicar o suposto infrator, sempre lhe permitindo a ampla defesa antes de aplicar-lhe alguma multa.
É de fundamental importância que as ações apaziguadoras do síndico sejam rápidas para minimizar ao máximo o desgaste emocional entre os moradores, restabelecendo a ordem e a harmonia no condomínio. Também é necessário que o síndico saiba de certa forma mediar o conflito entre os moradores para tentar anemizar os ânimos. Quando isso não for possível, dever procurar um profissional especializado na área de Mediação, o qual poderá, com maior isenção, auxiliar na solução do conflito.
Ademais, o síndico não consegue prever quando dois ou mais moradores terão dificuldades no relacionamento. Caso um deles tenha reações como atirar, bater ou esmurrar o seu vizinho, o certo é chamar a polícia. Se uma pessoa ameaça a outra, quem foi ameaçado pode ir à delegacia e registrar um boletim de ocorrência.
Se o problema for comum a diversas unidades, o ideal é convocar uma Assembleia Geral Extraordinária para deliberar sobre a questão. Com todos moradores reunidos, a probabilidade de se chegar a um consenso do que é permitido, proibido ou passível de multa é bem mais alta.
Uma última medida como alternativa extrajudicial na solução de situações de conflitos sugerida que pode ajudar nas questões condominiais é a utilização das Câmaras Brasileiras de Arbitragem e Mediação – CABAM, desde que o objeto do conflito envolva direito patrimonial e esteja previsto na convenção do condomínio. Os honorários e as despesas, em regra, são custeados em igual proporção pelas partes e participação voluntária dos envolvidos.
Segundo Dr. Pedro Braga advogado especialista em Direito Condominial é importante lembrar que, o síndico e os condôminos têm todas essas alternativas supracitadas para a prevenção e resolução de conflitos, antes de ingressar com uma ação no judiciário, que torna a solução bem mais cara e demorada.
Por fim, considerando que a Convenção e o Regimento Interno devem estabelecer, conforme as necessidades e realidades de cada condomínio, as regras e as diretrizes para uma boa convivência, ressalta-se a importância de o síndico manter esses documentos sempre atualizados, na medida do possível. Para tanto, é imprescindível contar com a assessoria jurídica de profissional especializado na área condominial, para a garantia de normas bem elaboradas e em consonância com a legislação pertinente.
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