Nos últimos anos, diversas empresas garantidoras surgiram no mercado e para o síndico despreparado apesar de ser uma comodidade deve ter muito cuidado com as armadilhas desse tipo de contrato, visto que a receita será garantida, mas o que o síndico desconhece é a responsabilidade que ele assumi ao fazer esse tipo de contratação, diante do contratos abusivos
Inicialmente tratarei sobre o artigo do Código Civil/02, em seu Art. 1.348, inciso VII, traz uma das competências do síndico:
Artigo 1.348 – Compete ao síndico:
(…)
VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Aduz o art. 1.348 inc. VII que a cobrança é de responsabilidade do síndico, e aqui cabe esclarecer que o síndico pode contratar uma empresa (extrajudicial) ou escritório de advocacia(judicial) para realizar a cobrança das cotas em atraso desde que a cobrança esteja de acordo com a legislação.
Cabe ressaltar que delegar ou ceder os créditos são coisas totalmente distintas, pois a cessão de crédito é a transferência de posse ou propriedade de algum crédito a haver. A cedência por parte do credor do “haver de sua conta” para outrem alheio à relação dantes travada entre credor e devedor, a qual originou o objeto da transferência. O artigo 286 do CC aduz que, ao credor é defeso ceder seu crédito, desde que sua natureza não se opuser; ou não se opuserem a lei ou convenção travada com o devedor. Delegar é nada mais que atribuir a alguém o poder ou a tarefa de representar outrem ou uma instituição ou organização; transmitir poder, tarefa, função, enviar alguém com poder para resolver questões ou assuntos em seu nome, encarregar, incumbir atribuir a alguém o poder ou a tarefa de representar.
Segundo Doani Batistussi Síndica Profissional e Diretora executiva de uma empresa de cobrança, é necessário esclarecer para os leitores a forma como essas empresas atuam, visto que, nos últimos meses analisei diversos contratos, a fim de entender a atuação dessas empresas, e pude constatar que essas empresas cobram taxas administrativas abusivas que variam entre 5 e 10% sobre a receita total do condomínio, os juros, multas e correções deixam de ser do condomínio e passam a ser direito dessas empresas. Igualmente é nítido que os ADIMPLENTES estão bancado a dívida dos INADIMPLENTES e fica claro ainda que, quanto maior a inadimplência maior será o repasse que a empresa fará para o condomínio, maior será o lucro dessas empresas e mais dificuldades de reincidir o contrato o síndico terá pois, para reincidir o contrato o condomínio terá que quitar a dívida com a citada empresa, e é nessa hora que o síndico começa a entender que não existem milagres e que ele responderá por má gestão e poderá até ser processado.
O que a maioria dos síndicos desconhecem é que após a SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO, para a empresa garantidora a unidade perde a natureza “Propter rem”, adquirindo natureza de obrigação pessoal. Em outras palavras, a dívida referente a taxa condominial perde a natureza da sua obrigação e por esse motivo não pode acarretar a penhora do imóvel.
Reza o artigo 41 do CPC que, somente é permitida a substituição processual voluntária das partes e expressa em lei. Ao mesmo tempo, o artigo 42 do Diploma Processual afirma que, a alienação do
objeto da ação, a título particular, por atos entre vivos, não alterará a legitimidade das partes, sendo que em seus parágrafos primeiro e segundo deixa explícito que a impossibilidade de substituição processual entre cedente e cessionário sem o consentimento do devedor da obrigação transferida, sendo facultada a assistência ao cedente.
Por fim, ressalto que é uma enorme insegurança jurídica para o síndico diante do rol de responsabilidades ora elencadas no artigo 1.340 do CC/02, pois como bem sabemos e por uma questão de hierarquia das normas, a Convenção e muito menos a decisão de assembleia pode retirar a responsabilidade do síndico e imputar isso a terceiros, o Código Civil brasileiro prescreve em seu Art. 186, que:
Art 186:
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. E, em razão do normativo legal transcrito (Art. 927, do Código Civil), estabelece que: Aquele que, por ato ilícito (Arts. 186 e 187, do mesmo Codex), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Em isso ocorrendo, serão questionadas as duas possibilidades de ações ou atitudes primeira a dolosa e, segunda a culposa
Para finalizar alerto aos colegas síndicos que, diante dessas premissas e riscos contratuais o síndico será o único a responder civilmente pelos seus atos, por isso não caiam em ciladas e fiquem atentos quanto as suas responsabilidades e obrigações.
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