Morador Antissocial! Cuidados e como agir legalmente nesse enquadramento segundo o Código Civil/02
A questão da convivência em sociedade nos põe diante de pessoas com diferentes visões de mundo, diferentes opiniões e pensamentos. Por diversos motivos, situações de solidariedade e de conflito são desenvolvidas. Os conflitos estão presentes nas relações entre as pessoas, seja porque elas são diferentes, seja porque têm objetivos e interesses diferentes. Neste sentido, Jean-Jacques Rousseau, filósofo francês do século XVIII, afirmava que a vida social corrompe o homem, ao colocá-lo em contato com os vícios e a mentira. Apesar disso, esse filósofo permaneceu ligado a grupos sociais, mesmo que em conflito durante toda a vida. Pense nisso durante uma discussão!
A convivência num condomínio não é diferente, acaba por criar conflitos entre os moradores de todos os tipos. Existem conflitos comuns de barulho de som, desrespeitos contra mulheres e idosos, utilização indevida de vaga de garagem alheia e tantos outros mais. O problema é quando os incômodos são constantes e gerados sempre pelo mesmo condômino ou pelas pessoas que habitam determinada unidade.
Aos moradores incômodos, denominados de antissociais pelo Código Civil, que foi inovador ao prever a figura do condômino, ou possuidor antissocial e como punir por esse comportamento, se estabelece no Art. 1.337:
Art. 1.337 – O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Pois bem, mas o que se entende por antissocial? Segundo dicionários, é o que se opõe à organização da sociedade ou da ordem social.
Importante destacar, portanto, que para se enquadrar como antissocial, o condômino deve ter uma conduta incômoda usual; que não respeite limites dos direitos alheios. Aquele morador que fez uma festa barulhenta uma vez ou com um cachorro que late às vezes, não deve ser considerado antissocial, cabendo talvez uma advertência ou multa, se previstos em convenção.
Os exemplos mais comuns de condôminos antissociais são aqueles que fazem frequentes e incômodos barulho, que recebem multa e, ainda assim, continuam com as mesmas atitudes. Condôminos que desrespeitam ou ameaçam funcionários ou outros condôminos, em alguns casos de homens que assediam mulheres, inclusive. Ainda há aqueles que decidem não cumprir qualquer regramento disposto na Convenção ou Regimento Interno.
Segundo Dr. Maurício Santos advogado especialista na área condominial, para resolver isso, o síndico deve interferir. O ideal é sempre uma conversa amigável, inicialmente, esclarecer que algumas condutas incomodam, explicando que já houve reclamações. No caso de continuidade dos incômodos, cabe o síndico enviar uma advertência escrita – nem sempre prevista a advertência em convenção – seguida de multa. Por isso é sempre importante ter atualizada a Convenção e Regimento Interno do condomínio e, ainda, que os incomodados façam o registro da reclamação no “Livro de Ocorrência” ou envie e-mail à administração.
Importante, também, o síndico conhecer sua Convenção, pois é nela que geralmente está a forma correta de aplicar e comunicar a multa ao morador infrator. Abrindo a possibilidade, em sequência, para que o mesmo possa se defender e pedir a anulação da multa em assembleia, visto que o direito a defesa é uma premissa constitucional, e como tal deve ser observada.
Vale ressaltar sempre que, para os casos de multa para moradores antissociais, vale o que está na convenção e regimento, sendo abusivas multas de 5 a 10 vezes o valor da quota condominial, pois assim prevê o §2º do Art. 1.336 do CC. Esse é apenas um dos motivos de se ter os regulamentos do condomínio (Convenção e Regimento Interno) sempre atualizado, pois muitos conflitos e problemas num condomínio podem ser evitados com normas atualizadas.
Para finalizar a questão prática das multas, no caso do condômino reincidente nos descumprimentos com as normas condominiais, é cabível multa de 5 até 10 vezes ao valor das quotas condominiais, desde que aprovado por ¾ dos condôminos. E novamente, importante seguir o que está disposto tanto no Código Civil quanto na Convenção, do contrario, abre brechas para uma ação judicial por parte do infrator e uma possível anulação da multa, cabendo até em diversos casos a indenização por dano moral, por isso todo cuidado ainda é pouco.
Destaco ainda que, o comportamento antissocial a que se refere o Art. 1.337 do CC, também inclui aqueles que reiteradamente encontram-se inadimplentes com suas quotas condominiais, como já decidiu o STJ anteriormente. Lembrando que a multa prevista no caput não tem a função de punir pelo inadimplemento, mas somente de punir e coibir a reiterada inadimplência.
Por fim, devo lembrar aqui que é possível tomar medidas mais gravosas nos casos extremos. É possível a expulsão do condômino antissocial quando as advertências e multas já não surtem efeitos e continua desrespeitar os regramentos internos. Foi, portanto, desta forma que se concluiu na V Jornada de Direito Civil do CJF – Conselho de Justiça Federal, de 2012:
Enunciado 508-CJF: Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
Cada caso tem suas nuances e particularidades, com procedimentos peculiares. Por isso deve-se analisar com mais cuidado quais medidas poderão ser tomadas. De qualquer forma, quando tiver dúvidas, o síndico deve sempre ser orientado por uma assessoria jurídica. E, se for o caso, convocar uma assembleia para elaborar e atualizar sua Convenção e Regimento Interno para prevenção de transtornos no futuro.
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