A diferença entre o seguro do condomínio e o seguro das unidades autônomas
Algumas pessoas acreditam que por morar em um condomínio que possui seguro, seu imóvel, e tudo o que ele contém, está totalmente protegido contra eventual sinistro, o que não é verdade. A fim de esclarecer esse assunto, serão abordadas as principais diferenças entre o seguro condominial e o residencial, bem como a obrigatoriedade e a finalidade de cada um deles.
Segundo o Art. 1.346 do Código Civil, todos os condomínios residenciais, comerciais e mistos devem contratar um seguro contra o risco de incêndio ou de destruição total ou parcial do empreendimento:
Código Civil
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
IX – realizar o seguro da edificação.
Além disso, a Lei 4.591/64 acrescenta que, o seguro condominial deverá abranger todas as unidades autônomas e partes comuns da edificação, contra riscos de incêndio ou outro sinistro que provoque sua destruição total ou parcial:
Lei 4.591/1964
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
O Decreto-Lei 73/66 também trata da obrigatoriedade de se contratar o seguro condominial. Vejamos:
Decreto-Lei 73/1966
Art. 20. Sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguros de:
…
- g) edifícios divididos em unidades autônomas;
Segundo o Dr. Pedro Braga, advogado especialista em Direito Condominial, por força do apresentado na Lei 4.591/64, que tanto as unidades autônomas, como as partes comuns deverão estar abrangidas pelo seguro da edificação, muitos condôminos acreditam, erroneamente, que o conteúdo de seus apartamentos (móveis, eletrodomésticos, eletrônicos, roupas e documentos pessoais) está coberto pelo seguro do condomínio. Tem-se também a ideia equivocada de que, caso ocorra um acidente dentro da unidade autônoma, sem participação alguma do condomínio, os prejuízos resultantes desse sinistro serão suportados pelo seguro condominial. Assim, cabe esclarecer que, em relação às coberturas das unidades privativas, o seguro do condomínio contempla apenas aquilo que faz parte da estrutura da edificação (paredes, pisos, forros, esquadrias, tubulações elétricas e hidráulicas, etc.), desde que a causa do sinistro seja de responsabilidade do condomínio.
Desta forma, caso ocorra um incêndio na edificação que ocasione danos estruturais nos apartamentos o seguro condominial cobrirá as despesas causadas pelo sinistro com exceção de reformas ou melhoria no imóvel. Para ampliar a cobertura do seguro condominial e garantir a proteção dos bens móveis do seu apartamento, incluindo também o furto, o morador tem a liberalidade de contratar um seguro próprio e facultativo para a sua residência.
Apesar de o seguro residencial não ser obrigatório para o proprietário do imóvel, nas relações locatícias de imóveis urbanos há a obrigatoriedade expressa de contratação, conforme dispõe o Art. 22, VIII, da Lei do Inquilinato 8.245/91:
Art. 22. O locador é obrigado a:
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Desse modo, seria do locador a responsabilidade de pagar pelo seguro residencial. No entanto, devido ao expresso na segunda parte do Art. 22, VIII da Lei do Inquilinato, “salvo disposição expressa em contrário no contrato”, na prática essa responsabilidade tem sido transferida para o locatário.
Diante do exposto, o síndico, ao contratar o seguro condominial, deve deixar claro aos condôminos que o segurado é o condomínio. Isso significa que o seguro previsto em Lei, denominado pelas seguradoras de cobertura básica, abrangerá a estrutura física do empreendimento, excluindo qualquer bem móvel ou melhorias existentes nas unidades autônomas. Esse procedimento certamente ajudará os moradores a optarem, ou não, por complementar, por meio da contratação de um seguro residencial, as coberturas existentes na apólice do seguro do condomínio.