[et_pb_section admin_label=”section”][et_pb_row admin_label=”row”][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Texto” background_layout=”light” text_orientation=”left” use_border_color=”off” border_color=”#ffffff” border_style=”solid”]
Caros leitores, este é um tema de extrema complexidade, e claro por gerar grandes conflitos e desentendimentos entre os condôminos, o litígio recai na esfera dos nossos tribunais, pois muitos são os interesses sociais e econômicos e financeiros.
Independente da forma como deixa o cargo, o síndico deve cumprir processos antes do fim da gestão. Candidatar-se a síndico é fazer uma escolha importante: além de todas as funções inerentes à administração condominial é importante ter a consciência de que o cargo tem um prazo estipulado (normalmente dois anos). Como gestor, o ideal é completar todo o tempo de mandato, no entanto, algumas vezes, isso não é o que acontece.
O Dr. Anderson Machado, explica que apesar da maioria dos síndicos cumprir seu período de mandato, alguns deles renunciam seus cargos antes do tempo. Outra forma de afastamento, menos usada, mas também possível, é a destituição do cargo, quando a assembleia de condomínio, tendo preenchido os requisitos legais, previstos no Código Civil e/ou na Convenção do Condomínio, na qual falaremos a seguir, decide pela troca de quem ocupa a administração condominial. Em todas as formas de sucessão de administração, os síndicos devem estar atentos, pois existem obrigações a serem cumpridas.
O principal questionamento é: Como proceder de forma legal para destituir o síndico do meu condomínio, sem gerar incertezas e muito menos nulidade da assembleia convocada para este fim?
Diante dos fatos podemos analisar alguns passos preponderantes no que tange a tal procedimento.
Forma de convocação – A Convocação para a Assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC/02 – “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”, aptos a votar – proprietários ou inquilinos com procuração registrada. Outrossim, é retratada a mesma matéria na Lei da Incorporações 4.591/64 afirma no seu art. 25 que: “Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais. A convocação deve preencher todos os requisitos legais, tais como (prazo de no mínimo 8 dias – ver convenção, o pedido de convocação devidamente fundamentado, que devem apresentar, com indicação as matérias a serem tratadas”, edital de convocação, bem como publicidade dos atos convocatórios (Exemplos – Jornal de grande circulação, faixa na entrada do condomínio, e mural do condomínio).
O Advogado Dr. Anderson Machado explica no que tange ao teor, a assembleia deve ser convocada para esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da ordem do dia. O artigo de Lei diz ”especialmente convocada para o fim” e não ”exclusivamente”. Ou seja: numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo síndico e ainda tratar de ”Assuntos Gerais”, o que foi devidamente cumprido, conforme edital de convocação.
É muito importante esclarecer que, na convocação para assembleia extraordinária e ordinária no que tange ao quórum de ¼, a legislação e os julgados dos tribunais pátrios não citam a questão de adimplentes ou inadimplentes, pois afirma que deverão ser condôminos.
Vide decisão do TJSP – que diz em seu Acórdão – TJ-SP- Apelação APL 4004378220138260562 SP 4000437-82.2013.8.26.0562 (TJ-SP) Data de publicação: 15/01/2014. Ementa: CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. DESTITUIÇÃO DO CARGO DE SÍNDICO. ANULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. CONVOCAÇÃO REGULAR. CONDÔMINOS INADIMPLENTES QUE NÃO PODEM VOTAR, MAS PODEM CONVOCAR A ASSEMBLEIA. HIPÓTESE EM QUE, MESMO APÓS DESCONSIDERAÇÃO DE ASSINATURAS INVÁLIDAS, COMPLETOU-SE O QUÓRUM MÍNIMO EXIGIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.
Quórum e Votação – Nesse aspecto, concluímos que o quórum para destituição de síndico em condomínio edifício é o previsto na convenção e que a destituição deve ser sempre motivada por irregularidade, ausência de prestação de contas ou administração inconveniente do síndico. Sendo certo que, na omissão ou ausência de convenção a destituição poderá ser em 2ª convocação por maioria simples em assembleia especialmente convocada para a destituição, conforme citado anteriormente e motivada por ato de má-gestão; ou por maioria absoluta, conforme diz a leitura conjunta do Art. 1.349 com o § 2° do Art. 1.348 do Código Civil, somente na hipótese de assembleia especialmente convocada pelo síndico para a transferência de seus poderes de representação ou de suas funções administrativas e por decisão também motivada por ato de má-gestão
Contudo, acreditamos que o caminho mais razoável a ser tomado em relação à destituição do síndico não é o da análise do quórum aplicável, mas o da verificação do fundamento de sua destituição. Os advogados afirmam que a doutrina e a jurisprudência devem manter o foco no que motivou a decisão e não dar maior importância se ela foi tomada por maioria simples, maioria absoluta ou dois terços dos condôminos. Ressalvada a hipótese de assembleia do Art. 1.348 § 2º, se o Código Civil não deu importância ao quórum da destituição, devemos investigar somente se: (1) o síndico foi convocado e teve oportunidade de apresentar sua defesa; (2) se a decisão teve algum fundamento; e (3) se a decisão foi realmente tomada pela maioria dos presentes. Se um desses três requisitos estiver ausente, podemos afirmar que a assembleia será anulada. E ressaltamos que, principalmente os juízes, devem apenas se certificar da presença de um motivo, mas devem se abster de julgar o mérito da decisão da assembleia, uma vez que o termo “administrar convenientemente” do Código Civil é amplo o suficiente para que o condomínio tenha a liberdade de destituir o seu síndico.
Para finalizar é importante dizer que em nossa experiência condominial, e judicialmente falando, podemos perceber que muitos síndicos acham que são inatingíveis e pasmem acham que o cargo é vitalício e ninguém pode tirar “ SEU PODER”. Cuidado pode custar muito caro! Vale dizer que, por se tratar de cargo de confiança e sem vínculo empregatício, o síndico, uma vez destituído, não poderá recorrer judicialmente da decisão (a menos que a assembleia não tenha respeitado a legislação e a convenção do condomínio, conforme mencionando anteriormente).
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