Primeiramente cabe destacar que, essa forma de assembleia não está previsto em nosso ordenamento jurídico, e por isso alguns cuidados devem ser tomados no que tange a sua legalidade, pois a premissa básica para que esse tipo de assembleia seja adotada pelos condomínios é sem dúvida alterar a Convenção do condomínio para que haja a sua previsibilidade, diante dos critérios e a forma da mesma. Para isso, vale lembrar, a alteração deve contar com aprovação de, pelo menos, 2/3 dos condôminos.
As alterações são inúmeras e por isso a necessidade de previsão em Convenção, diante de situações e questionamentos como por exemplo: A) Como funcionará a lista de presença? B) As pessoas que estavam presentes na assembleia presencial podem votar e/ou mudar seu voto no espaço virtual? C) Como serão validadas as deliberações da assembleia virtual do ponto de vista legal? D) A procuração virtual ou impressa? Digo em relação a manutenção e coleta antecipada de documentos de representação; E) A validade do voto será através de utilização do certificado digital? F) Os sistemas de votações virtuais deverão registrar a presença, mediante senha de acesso, e como controlar os votos? G) Deve haver um sistema à prova de fraudes? H) Há a possibilidade de auditagem de votos; I) E o treinamento, capacitação e adesão de todos os envolvidos de que forma isso irá ocorrer? (Mudança de cultural no condomínio!)
Igualmente, a previsibilidade em Convenção é essencial e obrigatória, e infelizmente diversas empresas estão oferecendo esse tipo de serviço para condomínios e pasmem de qualquer forma, inclusive alegam que pelo simples fato de não haver previsão na Convenção o condomínio pode adotar essa forma. ABSURDO! E isso com certeza vai gerar a curto e médio prazo a procura do Judiciário para a impugnação da mesma, diante da sua ilicitude pelo simples fato de não constar no ordenamento jurídico e na Convenção (LEI MAIOR DO CONDOMÍNIO).
A ideia é simples e promissora, o sigilo garantido, e a informação segura. Ainda assim, a assembleia virtual merece atenção. Fato é que com o avanço da tecnologia e essa Pandemia que se instalou no mundo, as assembleias virtuais caminham para se tornar uma realidade, pois como sabemos a transformação digital modificou todas as nossas formas de se relacionar no mundo. E é claro que, de uma forma ou de outra ela atingiria também a vida condominial! A assembleia virtual deixou de ser um plano e se tornou realidade em muitos condomínios, todavia muito se questiona sobre sua legalidade, seu funcionamento, as vantagens e desvantagens.
Cabe lembrar que, com aprovação da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado do Projeto de Lei 548/2019 de autoria da Senadora Soraya Thronicke permite que, quando o quórum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião. Assim foi dado um importante passo para a modernizar o instrumento das assembleias de condomínio, favorecendo a realização de assembleias virtuais, todavia ressaltamos que ainda é apenas um projeto de lei, pois ainda terá que passar por votação na Câmara dos Deputados e posteriormente Sanção Presidencial.
Outrossim, é dever esclarecer nessa matéria que o referido projeto de lei possui premissas importantes e que devem ser muito bem observadas, dentre essas dinamizar e trazer mais facilidade na condução das assembleias quando se fazem necessárias as votações com quórum qualificado, tais como: alteração da Convenção; mudança de fachada ou construção e/ou alteração de áreas comuns (art. 1343 do CC/02), assim como as obras voluptuárias (art. 1341). Somente nesses casos é assegurado legalmente o uso do meio virtual e não simplesmente para qualquer votação. O projeto de lei ainda aduz na sua redação que, após assembleia presencial na qual não se atingiu os quóruns qualificados, essa questão seja levada para o meio digital e seja realizada a votação com os condôminos ausentes. Assim, seria uma assembleia “híbrida”: parte no meio presencial e outra, virtual.
Dr. Anderson Machado especialista em Direito Condominial e Imobiliário afirma que, essa modalidade estará presente em breve em diversos condomínios de todo país, porém muitos cuidados devem ser tomados. Segue algumas dicas para que esse processo seja bem conduzido e implantado de forma correta nos Condomínios de todo Brasil. Portanto, se você pretende aderir à iniciativa, antes, confira as dicas abaixo:
- Antes de implantar a assembleia virtual, leve o assunto para discussão em assembleia geral;
- É importante que os moradores entendam o modelo de assembleia virtual e concordem alterar a Convenção Condominial devidamente instruído por um advogado especialista em direito condominial;
- Não se esqueça de convocar todos os condôminos. Lembre-se que o esquecimento de apenas um nome pode provocar a anulação da votação; Inicialmente, prefira as pautas mais simples para votação virtual dentro dos critérios (quórum qualificado) estabelecidos no PL 548, que ainda entrará em vigor se aprovado e deixe as complexas, de grande impacto, tais como eleição de síndico e aprovação de contas, para as assembleias presenciais;
- Uma sugestão interessante para promover a adesão dos condôminos à iniciativa é deixar a votação de temas em aberto na Internet nos dias posteriores à realização da assembleia presencial (Cuidado! O prazo para publicação da ata deve ser observado, conforme definido em Convenção);
- Se nem todos os condôminos da unidade utilizam a Internet, opte pelo modelo híbrido, que combina assembleia virtual e presencial!
Existem barreiras tecnológicas, legais e de costume a serem superadas, cujo “custo x benefício” deve ser avaliado por cada condomínio, antes de iniciado o processo de mudança, bem como seja exigido do fornecedor da solução, garantias mínimas de segurança e validade. A maior vantagem da assembleia virtual sem dúvidas é aumentar a participação dos moradores, pois a média de participação em assembleias de condomínio presenciais segundo pesquisas giram em torno de 15% a 20% e nas assembleias virtuais a participação chega a 80% em média. E ainda destaco que esse tipo de reunião virtual vai ajudar de forma significativa, o fim da falta de objetividade e dos conflitos acalorados que são corriqueiros nas assembleias comuns. Ou seja, haverá mais organização e agilidade, e os moradores ficam de forma mais célere cientes de todas as propostas e decisões tomadas em assembleia.
Por fim, no que concerne as desvantagens destaco alguns itens, dentre eles, a dificuldade de participação de pessoas com pouca intimidade com a tecnologia; Possibilidade de fraude na votação se não existir um bom sistema de segurança de dados; Enorme dificuldade em explicar assuntos mais complexos; e como citado no início da matéria poderá ser facilmente contestada judicialmente se não houver previsão na convenção. Por isso senhores síndicos e gestores tomem muito cuidado na hora de decidir implantar esse tipo de assembleia de qualquer forma, pois poderá ao invés de ser um solução para o condomínio se transformar num problema gigante.
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