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Aplicação do código civil, face o condômino antissocial
Hoje iremos tratar de um assunto delicado nessa vasta área condominial, visto que, a maioria das pessoas que residem em condomínio edilício tem ou já tiveram problemas com vizinhos que insistem em um comportamento inadequado para viver em comunidade, desrespeitando as normas que regem a Convenção e o Regimento Interno do condomínio.
Convivendo em comunidade restrita, embora desfrutando de autonomia de seu direito de propriedade sobre a unidade autônoma, aos condôminos cabem direitos e deveres, que vão muito além de usar e fruir livremente de sua unidade e de responder pelas despesas usuais. Nos direitos dos condôminos há uma adaptação do direito de propriedade às particularidades dessa modalidade de convivência social.
Nesse ínterim, como sabido, os condôminos podem usar, fruir e livremente dispor das suas unidades habitacionais, assim como das áreas comuns (CC, art. 1.335), desde que respeitem outros direitos e preceitos da legislação e da convenção condominial.
De fato, o bom exercício da propriedade baseia-se na sua função social, boa-fé, nos bons costumes e com respeito ao meio ambiente e aos vizinhos, os padrões de segurança, sossego, saúde e privacidade dos atores sociais que a Lei visa proteger (CC, art. 1.277).
Com relação aos deveres dos condôminos, a norma dispõe que:
Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Preconiza nos parágrafos (§§ 1° e 2°), também, penalidades pelo inadimplemento das obrigações financeiras ou pelo descumprimento das regras de convívio.
Em complemento e com uma redação mais rigorosa, estabeleceu o art. 1.337 sanções para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres junto ao condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição severa àquele que reitera comportamento antissocial, vejamos:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem
.Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Conforme já salientado acima, o condômino deve obedecer à convenção e ao regimento. Eventuais descumprimentos as suas regras podem sujeitá-lo a multa ou outra penalidade, cuja forma de imposição e fixação deve decorrer da convenção ou mais especificamente do regulamento ou regimento interno, sem nos esquecermos dos princípios aplicáveis do Código Civil em matéria de condomínios e direitos gerais de vizinhança.
Qualquer que seja a modalidade de multa ou penalidade, deve ser conferido direito de defesa ao condômino, que deverá ser levado em assembleia para decisão conjunta da coletividade, caso queira a anulação da referida multa.
Como já se decidiu no Eg. Superior Tribunal de Justiça:
“A gravidade da punição ao condômino antissocial, sem nenhuma garantia de defesa, acaba por onerar consideravelmente o suposto infrator, o qual fica impossibilitado de demonstrar, por qualquer motivo, que seu comportamento não era antijurídico nem afetou a harmonia, a qualidade de vida e o bem-estar geral, sob pena de restringir o seu próprio direito de propriedade” (RE 1.365.279, Rel. Min. Luís Felipe Salomão).
Segundo a Dra. Evelaine Galvão advogada especialista em Direito Condominial é de extrema importância ressaltar que, caso o síndico ou a coletividade do condomínio decida pela aplicação da multa prevista no artigo 1.337, está será aplicada no valor de 05 (cinco) vezes o valor da taxa condominial, obedecendo a anuência de 2/3 dos condôminos. Diante esse cenário, se o condômino insistir por continuar com a conduta antissocial, poderá ser convocada nova assembleia para deliberar sobre aplicação da multa no valor de 10 (dez) vezes a taxa condominial, dessa vez, respeitando o quórum de 3/4 de todos os condôminos.
Impende destacar, que em casos raros e extremos o condômino pode se tornar uma pessoa totalmente antissocial e sua convivência se torne extremamente insuportável. A permanência abusiva ou potencialmente perigosa de qualquer pessoa no condomínio deve possibilitar sua exclusão mediante decisão assemblear, assegurada a ampla defesa.
Assim, a propriedade pode ser restringida, porém não excluída, podendo a unidade ser, por exemplo, locada ou cedida a terceiros. A decisão não atinge todo direito de propriedade. O condômino excluído da posse continuará a ser dono do imóvel.
Por fim, importante destacar que o direito individual do proprietário e o direito da coletividades devem ser sopesados em cada caso para que se chegue a uma solução coerente para ambos os lados.
Brasília, 15 de Junho de 2019
EVELAINE LIMA GALVÃO OAB/DF: 51.361
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