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Fração ideal x taxa igualitária
“Taxa de inveja”
A grande polêmica, diz respeito ao cálculo do valor dessa fração nos termos do Código Civil 2002, tendo em vista que a mesma deve ser proporcional ao valor da unidade imobiliária em relação ao conjunto da edificação, devendo, portanto, serem obedecidos critérios para tal.
Certamente, o assunto além de ser polêmico afeta diversos interesses a ponto de gerar calorosas manifestações que são facilmente dissipadas mediante perícias judiciais realizadas nesses processos, pois todas provam que o apartamento de cobertura/térreo é penalizado com a cobrança pela fração ideal, já que os locais geradores dessas despesas são as áreas comuns utilizadas igualmente por todos os moradores.
Deve-se frisar que na análise da questão que envolve rateio da taxa de condomínio sob dois aspectos no que tange ao exercício de propriedade. Uma exclusiva e tratada como propriedade autônoma, outra de uso comum de todos os condôminos e disciplinada pela vontade coletiva, conforme convenção e regulamento de acordo com os princípios legais.
Casos em que um apartamento maior deveria pagar 131% a mais de taxa de condomínio que as demais unidades tipo, fundamentou-se na obrigatoriedade do pagamento a mais, simplesmente porque a lei permite o uso da fração ideal.
Igualmente, é notório que quem tem razão não tem receio da realização de uma perícia de engenharia, pois essa busca apurar a verdade de uma situação e fornecer esclarecimentos técnicos às partes e aos magistrados, que por não terem domínio de questões matemáticas e de engenharia, necessitam de elementos robustos que evitem o julgamento equivocado, baseado no senso comum.
Cabe esclarecer que, não está sendo uma tarefa de fácil análise para o Judiciário, visto que, os operadores do direito não são experts em cálculos matemáticos, pois cada profissional se especializa em ramos distintos. Portanto, a perícia facilita a compreensão de questões relevantes que determinam um julgamento acertado, que em alguns casos, como esse, consiste num desafio.
Na doutrina e nos Tribunais Pátrios, a jurisprudência já havia pacificado o entendimento de que a divisão das despesas condominiais seria calculada através da fração ideal.
Porém, com o passar do tempo, os moradores de condomínios não concordando e nem suportando aquela situação resolveram discutir em juízo, qual seria a forma mais adequada.
Alguns profissionais especializados no assunto entendem que não é cômoda e correta a divisão do condomínio pela fração ideal, pois prejudica os moradores de apartamentos que residem sozinhos e beneficiam aqueles que possuem famílias com 04 ou 05 pessoas.
Algumas jurisprudências têm sido favoráveis a cobrança das despesas de condomínio de acordo com o consumo, porém, a prova pericial é um dos fatores decisivos para a definição desta modalidade de cobrança.
Ressalta-se que o STJ já decidiu no Recurso Especial 541.317-RS que o pagamento da taxa de condomínio deve ser igualitário, conforme decisão proferida pelos cinco ministros (Cesar Asfor Rocha, Aldir Passarinho Junior, Fernando Gonçalves, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro), em que aponta que “o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias ‘acarretam menor despesa’, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente”
Por outro lado cabe esclarecer que, muito são os achismos diante de uma decisão de 2013 que divulgou amplamente a notícia que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) declarando a ilegalidade do rateio da taxa de condomínio com base na fração ideal. Para os senhores terem uma ideia, a repercussão foi tamanha que o STJ publicou uma nota, através de sua Secretaria de Comunicação Social, esclarecendo tratar-se de uma constatação equivocada.
No Recurso Especial 1.104.352–MG 2008/0256572-9 no STJ não houve manifestação sobre a justiça ou a injustiça do rateio pela fração ideal no caso concreto.
“[…] o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia. Com a decisão do relator, no sentido de negar seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais”.
Com a decisão do STJ, negando seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais.
Dessa forma, a referida decisão não é vinculante, aplicando-se somente ao caso julgado especificamente neste processo. Nem mesmo os demais condôminos deste condomínio poderiam, por exemplo, ter proveito direto da mesma decisão. Um outro condômino, no mesmo prédio, precisaria de um novo processo, com novo julgamento, que poderia ter um resultado diferente.
Por isso e ainda, por tantos rumores e problemas enfrentados pelos condôminos que a taxa passou a ser conhecida de forma popular com a “Taxa de Inveja”.
O advogado especialista em condomínios, Anderson Machado explica que a melhor forma de resolver enquanto os Tribunais não chegam ao consenso definitivo, no que tange a jurisprudência, é conhecer e observar o que já foi acordado pelos condôminos na Convenção. Ainda assim, caso os moradores não estejam satisfeitos com a metodologia empregada, é possível mudar a Convenção, desde que pelo menos dois terços dos condôminos aprovem. É aí é uma questão de diálogo de amizade e tentar chegar num consenso.”
O cálculo da fração ideal resulta do valor de cada unidade ao tempo em que se efetiva a incorporação imobiliária, sendo que essa cota, também adotada como base para o cálculo das despesas.
Normalmente, a fração ideal é estipulada na instituição de condomínio, mas também na convenção de condomínio e quando fixada se reveste de imutabilidade.
O advogado dá uma sugestão para o impasse, quando não houver acordo entre os condôminos. “Cabe aos proprietários de apartamentos que possuem maior fração ideal, caso se sintam prejudicados com a cobrança maior, buscarem os seus direitos perante o Poder Judiciário, sendo a questão controvertida diante do vício de as convenções serem copiadas de modelos que não são elaborados por profissionais que dominam a matéria“.
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