INADIMPLÊNCIA: OS MEIOS DE ACABAR OU (PELO MENOS) DIMINUIR COM O PROBLEMA
Um assunto tão corriqueiro e presente na maioria dos condomínios, mas que aflige tantos síndicos. Enquanto, no Código Civil, o Art. 1.336 elenca como dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio, o Art. 1.348 deixa nas mãos do síndico a responsabilidade pela cobrança. Então aqui vão algumas dicas de como agir e como cobrar.
Em primeiro lugar, a cobrança extrajudicial pode ser delegada às administradoras ou contabilidades e caso a cobrança não tenha êxito cabe executar as dívidas na justiça. Porém, é sempre importante lembrar que as cobranças judiciais somente podem ser realizadas por advogados que não trabalhem para a mesma empresa administradora ou de contabilidades. Muitos síndicos, com a ideia de economizar para o condomínio, firmam contratos com as administradoras por já terem o serviço jurídico no “pacote”. O Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP já publicou a seguinte ementa:
Escritório de contabilidade deve oferecer serviços de contabilidade e não serviços jurídicos. Trabalhando no escritório de contabilidade, a advogada só pode prestar serviços jurídicos a este. Não pode, ainda, exercer a advocacia, mesmo que para terceiros, no mesmo escritório de contabilidade […]. Poderá exercer a advocacia, desde que em local físico totalmente independente, sendo vedada a divulgação conjunta com o escritório de contabilidade, sob pena de expressa violação ao artigo 28 do CED.
Vale ressaltar, conforme o entendimento já consolidado, que nem mesmo assessoria jurídica as administradoras/contabilidades estão aptas a oferecerem, pelo exercício irregular da profissão. Sabe aquele advogado da empresa que ‘tira dúvida’ em assembleia? Em flagrante violação do Código de Ética. A situação piora quando o contador ou administrador presta assessoria jurídica, cometendo uma contravenção penal ao exercício irregular da profissão, que o síndico responde juntamente pela omissão.
Avançando no tema, é sempre bom lembrar que a multa de até 2% e os juros de 1% ao mês pelo atraso do pagamento das obrigações condominiais estão previstos no §1º do Art. 1.336 do Código Civil. Não cabe ao síndico, por livre e espontânea vontade ou a pedido do condômino, perdoar a multa e juros. Um síndico uma vez me questionou o que deveria dizer a um condômino se perguntasse se pode pagar sem os juros e multa suas dívidas. Ora, diga para pagar na data do vencimento. Obviamente tem casos extremos e pontuais que o condômino está em atraso com suas obrigações. Assim, o síndico pode convocar uma assembleia, a fim de levar o assunto em pauta e que possam votar pelo perdão ou não dos juros e multa.
Aproveitando o gancho, já há decisão pacificada pela 3ª Turma do STJ de que após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. Quando inexistir previsão expressa na convenção, poderão ser exigidos do condômino inadimplente juros de 1% (um por cento) ao mês. Existindo, entretanto, tal previsão na convenção de condomínio, serão devidos os juros ali previstos. Desta forma, o que vai determinar os juros moratórios é a previsão desta possibilidade na convenção, em que os juros poderão ser maiores do que 1%, ao limite dos juros de mercado com o percentual médio de 9,9%/am (nove virgula nove por cento ao mês), fundamentado pela jurisprudência.
Segundo o advogado especialista em Condomínios Dr. Maurício dos Santos, com a mudança do Código Civil de 2002 ao diminuir o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, muitas pessoas deixaram de pagar as taxas de condomínio para dar prioridades aquelas dívidas de cartão de crédito, financiamentos e outros. Neste sentido, criou-se nos condomínios o chamado “desconto de pontualidade” ou “cláusula de bonificação”. Contudo, o entendimento da doutrina e da jurisprudência diverge um pouco quanto sua legalidade e modo de aplicar. Vejamos.
Alguns doutrinadores entendem que o referido desconto estaria burlando a lei ao mascarar juros moratórios acima do limite permitido (Art. 1.336, §1º do Código Civil). Já o TJDFT, em decisão proferida pela 6ª Turma Cível, entende pela legalidade da aplicação do desconto de pontualidade, desde que o referido desconto incida em data precedente ao vencimento. Assim, restará caracterizado como bonificação e desta forma será possível a cumulação do “valor cheio” com a multa por atraso em caso de não pagamento da taxa condominial na data de vencimento. A contrario sensu, caso seja estipulado para a data de vencimento do encargo não será premiação, já que o pagamento na data de vencimento é dever do condômino. Portanto, em casos tais, não é possível a cumulação da multa por atraso com o valor cheio do contrato, sob pena de bis in idem. Por outro lado, o TJ-SP entende que tal prática é ilegal, pois o valor considerado como abono de pontualidade caracteriza uma forma disfarçada de fixação de multa exorbitante pelo atraso no pagamento de taxa condominial em caso de inadimplência, agravando a penalidade daquele condômino que efetuar o pagamento fora do prazo. Portanto, no entendimento deste tribunal, a cumulação do desconto de pontualidade com a multa moratória é indevida, por representar dupla incidência da penalidade na base de cálculo.
Vale lembrar outro detalhe, condomínio não prevê e nem tem a finalidade de obter lucro. Portanto, a multa de até 2% já é estabelecida com o objetivo de penalizar o inadimplente. Se a isso somar-se a ausência do desconto, o condômino acabará por ser atingido duas vezes pela mesma sanção, acarretando o que se chama de bis in idem. Estaria o Condomínio, portanto, auferindo lucro.
Outra possibilidade para se combater o inadimplemento reiterado é aplicar multas. E quando falo isso, algumas pessoas me perguntam: “mas se o morador não paga nem mesmo a taxa de condomínio mensal, quem dirá as multas.”. De fato é uma possibilidade de ocorrer, mas lembrem-se que a multa deve estar prevista na convenção ou regimento interno e possível de ser aplicada quando for até 5 vezes o valor da quota condominial. O STJ entende que não há ilegalidade na cobrança da multa e juros pelo atraso somados à multa da convenção pela inadimplência reiterada.
O Art. 1.337 do CC permite que o condomínio aplique multa de 5 a 10 vezes o valor da quota condominial quando houver aprovação de ¾ em assembleia. Lembrando que o devedor contumaz é equiparado ao condômino antissocial, assim, cabe também a multa do paragrafo único deste mesmo artigo equivalente ao décuplo da contribuição mensal.
Pois bem, caso o condômino continue com sua inadimplência reiterada, mesmo aplicando-se as multas, cabe a cobrança judicial. E, ainda que o condômino não tenha muitos bens para uma possível penhora, é possível penhorar o próprio imóvel mesmo sendo declarado como bem de família – considerado impenhorável.
O Art. 833, do Código Processo Civil que em seu § 1º aduz: A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição. Importante lembrar-se disso, pois a dívida condominial tem natureza propter rem, isso quer dizer que a obrigação está atrelada ao próprio bem; está ligado ao imóvel. Portanto, até mesmo o simples atraso do pagamento da taxa condominial já permite a cobrança por meio judicial com pedido de penhora do imóvel para assegurar o pagamento da dívida.
Neste sentido é importante destacar, rapidamente, o lado negativo de contratar as tais garantidoras ou “inadimplência zero”. A partir do momento que o condomínio “vende” as dívidas de inadimplência, estas dívidas perdem a natureza propter rem e, por consequência, o condomínio perde a possibilidade de requerer a penhora do imóvel. Isso, sem levar em conta a ilegalidade que é o serviço das tais garantidoras.
Para finalizar, é importante destacar que os inadimplentes devem ser cobrados, mas nunca os expondo a situações vexatórias. Como já explicado, a divida é do imóvel, portanto, da unidade. Quem deve é a unidade e não o morador. Assim, não se devem colocar listas dos inadimplentes nas portarias ou elevadores, por exemplo. São medidas que geram danos morais. Desta forma, sempre importante a assessoria jurídica com o fim de auxiliar o síndico e o condomínio em si a tomar as melhores decisões e evitar danos morais e financeiros.
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