Obras em Condomínio! Como aprovar? O que fazer? E o quórum
Prezados leitores esse tema é de extrema relevância e deve ser observado de forma categórica nos condomínios, diante de tantas polêmicas e que geram embates complexos e desgastes desnecessários, tanto na esfera extrajudicial como na judicial e que poderiam ser resolvidos através de uma boa assessoria jurídica especializada em Condomínios, a fim de dirimir esses conflitos. Neste sentido, o quórum mínimo exigido pela legislação para que as alterações sejam aprovadas nas assembleias, estipulado pelo Código Civil, é o principal ponto a ser analisado. “O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias””
Nesta seara e para maiores esclarecimentos redijo esse tema em forma de perguntas e respostas a fim de ser o mais objetivo possível, além é claro de exemplificar cada situação para maior compreensão.
- Quais os tipos de obras em Condomínios e o quórum para aprovação?
A.1) NECESSÁRIAS – As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração
* Exemplos:
– Pintura de fachada sem trocar a cor; -Impermeabilização de laje por causa de infiltração; Reparos elétricos e hidráulicos; Troca de para-raios, interfone, CFTV, etc; Restauração do jardim; Instalação de corrimão em escadas de emergência; Adequação do playground às normas da ABNT; Obras de acessibilidade; Modernização do sistema do elevador; Substituição dos equipamentos de ginástica.
* Quórum mínimo
– Se urgentes e as despesas não forem grandes (verificar Convenção), não precisam de aprovação; Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia (50% + 1); Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos.
A.2) ÚTEIS – As que aumentam ou facilitam o uso da coisa
*Exemplos:
– Instalação de coberturas no estacionamento; Implantação e medição de água individual; Instalação de sistema de segurança; Instalação de grades no perímetro do condomínio; Construção ou ampliação de sala de ginástica; Obras para aumento da garagem; Instalação de grupo gerador; Compra de um novo equipamento de ginástica.
* Quórum mínimo
– Maioria de todos condôminos (50% + 1).
A.3) VOLUPTUÁRIAS – As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio
* Exemplos
– Restauração ou pintura da fachada com cor diferente; Embelezamento da cabina do elevador; Novo projeto paisagístico do jardim; Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito (embelezamento); Fechamento de varandas com projeto específico; Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições.
Decoração de áreas comuns
* Quórum mínimo
– 2/3 de todos condôminos.
Dr. Anderson Machado advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário afirma que, o critério para classificação do quórum muitas das vezes é subjetivo, pois depende da situação e ocorrência no condomínio, visto que não é sempre que a mesma obra será classificada da mesma maneira. Tudo vai depender do condomínio e das condições do local no momento da benfeitoria. Veja alguns exemplos abaixo:
- Troca dos aparelhos da sala de ginástica: Se for apenas para substituir os atuais que não estão em boas condições, a benfeitoria é considerada necessária. Se for para trocar visando modernizar o local com equipamentos mais avançados, a melhoria é voluptuária;
- Reforma no salão de festas:Caso o local esteja em péssimas condições de uso, arrumá-lo e deixá-lo de acordo com as condições originais para o uso dos condôminos é uma benfeitoria necessária. Porém, se a obra tiver como objetivo deixar o local mais bonito, com acabamentos finos e mais caros, será considerada voluptuária.
- Implantação de sistema de gás: Quando houver legislação local sobre o assunto, a obra é considerada necessária. Mas se for da vontade dos condôminos instalar o sistema, a benfeitoria será útil;
- Impermeabilização da laje: Se houver um vazamento na área comum e que esteja comprometendo a estrutura, a obra é necessária. Se a situação for uma impermeabilização preventiva, a benfeitoria é considerada útil;
- Troca do projeto paisagístico do jardim: Se o local estiver sem condições de uso atual, pode ser uma melhoria necessária. Se for para apenas para deixá-lo mais bonito, será uma benfeitoria voluptuária.
- B) E obras na área privativa?
O condômino pode fazer obras na sua unidade privativa, desde que não comprometa a segurança da edificação. Não foi por acaso que a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou a NBR 16.280, norma que regulou o trâmite da aprovação das obras e reformas dentro das unidades condominiais. A regulação decorreu frente à necessidade de se evitar acidentes de maior ou menor gravidade oriundos de obras. O assunto merece destaque, já que estamos falando de alterações que podem afetar a estrutura física e, portanto, a segurança da edificação, comprometendo, inclusive, vidas. Todavia, é importante destacar que o morador não poderá mudar o padrão estético das fachadas, que consiste nas quatro faces do edifício, bem como nas esquadrilhas das janelas e nas cores das varandas. A mudança do revestimento geral da fachada e colocação de vidros ou aparelhos de ar-condicionado são até possíveis, desde que obedecidos determinados critérios técnicos e as normas estabelecidas na convenção, todavia é necessário observar que as eventuais obras em coberturas devem preceder a estudo personalizado, porque podem alterar, inclusive, a fração ideal da unidade. Código Civil/02 – Art. 1.336, incisos II e III.
Além é claro dos quóruns qualificados citados acima chamo atenção para um item muito importante em relação a manutenção do condomínio, visto que, quando a edificação é instalada pela construtora/incorporadora numa AGI (Assembleia Geral de Instalação) um dos documentos mais importante para o síndico se chama, o Manual do Proprietário, contendo um escopo detalhado quanto aos prazos e itens de manutenção preventiva. O desrespeito ao Manual pode levar à perda da garantia, além dos riscos estruturais. O Inciso II do Artigo 1.336 do Código Civil estabelece ainda como dever do condômino “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”. Igualmente vale lembrar que o Artigo 1.348 do Código Civil elenca nove obrigações aos síndicos, entre elas, a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, conforme trecho do Inciso V.
Finalmente há diversos outros tipos de quóruns que não envolve obras tais como, alteração de Convenção (2/3 dos condôminos); alteração de destinação de área comum (Unanimidade – artigo 1.351 CC/02), convocação de assembleia por ¼ dos condôminos- Art. 1.355 CC/02), dentre outros, e que devem ser observados de forma criteriosa pelo síndico sob pena de responsabilidade, e por isso deve o condomínio ter sempre ao seu lado um engenheiro qualificado que possa constantemente fiscalizar as obras, bem como uma advogado especializado na área condominial que possa dar todas as orientações de forma preventiva, a fim de evitar lides temerárias no judiciário e que prejudicará toda a massa condominial diante da demora e custo elevado.